Evacuare din spatiu a unui chirias fara contract

[Kayne]

Iata ca vin si eu cu o speta.. exista una bucata camera anexa la locuinta. proprietarul decide sa o inchirieze. fara acte, ca la o chirie de 2 mil pe luna.... proprietarul decide sa nu mai inchirieze. chiriasul nu vrea sa plece. cum procedam?

[Marius]

Nu îl poate evacua în mod legal decât dacă îl acţionează în judecată, solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre de evacuare. În acelaşi proces poate solicita obligarea chiriaşului la plata contravalorii cheltuielilor de întreţinere şi a lipsei de folosinţă pentru perioada cuprinsă între data când i-a cerut să părăsească locuinţa şi data eliberării efective.
Daca îl scoate cu forţa, chiriaşul poate face plângere penală pentru violare de domiciliu.

[Kayne]

@Marius: prompt, cu multumiri. dar in cazul in care nu au existat forme legale de sedere?

[Marius]

Aaaa .... în cazul ăsta, citeşte

[Ben]

OK, poate nu oi intelege eu Codul Penal, dar CARE VIOLARE DE DOMICILIU? Din moment ce nu exista niciun act de primire in spatiu, contract de inchiriere, nu exista nimic, cum poate fi proprietarul acuzat de violare de domiciliu din moment ce el e proprietarul de drept, iar "chiriasul" nu exista nicaieri in acte. E ca si cum ar fi venit si ar fi ocupat abuziv anexa. Proprietarul poate fi intr-adevar acuzat, dar asta nu inseamna ca fapta exista.

Mai degraba "chiriasul" se face vinovat de tulburarea de posesie

[Marius]

Daca citesti in Codul Penal, vei vedea ca in art. ce reglementeaza "violarea de domiciliu" nu se specifica nimic despre "proprietar", e vorba doar de "persoana care foloseste" spatiul respectiv.

art. 192 C. pen.

Patrunderea fara drept, în orice mod, într-o locuinţa, încapere, dependinţa sau loc împrejmuit ţinând de acestea, fara consimţamântul persoanei care le foloseşte, sau refuzul de a le parasi la cererea acesteia, se pedepseşte cu închisoare de la 6 luni la 4 ani

Si da, ai dreptate, proprietarul ii poate face plangere pentru tulburare de posesie.

[Ben]

Marius, asta e si problema. Persoana respectiva ARE dreptul sa patrunda in dependinta/imobilul respectiv pt ca este proprietar de drept, iar "chiriasul" nu are absolut nimic la mana care sa ateste faptul ca foloseste acel spatiu sau ca are dreptul sa-l foloseasca.

E ca si cum tu ai pleca in concediu, m-ai lasa sa stau pe perioada respectiva la tine, iar cand te intorci eu nu mai vreau sa plec, ba chiar iti spun sa parasesti locuinta. Refuzul tau inseamna violare de domiciliu? Nu cred.

Astfel de cazuri s-au intamplat si in realitate. Un caz recent in Anglia- o englezoaica a plecat in vacanta, cand s-a intors, s-a trezit cu o familie de tigani, care se mutase la ea in casa.

Modificat 23 August, 2011 de ben

[Catalin]

Cazul din Anglia (am vazut si eu la stiri, deci confirm) nu este similar. Pentru ca acolo nu a existat un acord nici macar verbal, ciorile au patruns fara.

Dar daca ai vazut si la englezi era o problema, intrucat pasaroii aia nu intrasera prin efractie in casa si legea prevedea necesitatea intrarii prin efractie.

[Marius]

ben, in principiu si d.p.d.v. moral tu ai dreptate, numai ca d.p.d.v legal nu e chiar asa, problema "aluneca" in dreptul civil.

Persoana respectiva ARE dreptul sa patrunda in dependinta/imobilul respectiv pt ca este proprietar de drept, iar "chiriasul" nu are absolut nimic la mana care sa ateste faptul ca foloseste acel spatiu, care dreptul sa-l foloseasca sau ca s-ar incadra locul in care sta la definitia data domiciliului.

Aspectele enuntate de tine mai sus, posibil sa fie adevarate, nu le contesta nimeni, dar nu le stabilim noi, le stabileste instanta de judecata.

[Ben]

Eu nici nu cred ca un procuror intreg la minte ar dispune macar IUP, daramite alte minunatii, in caz ca este depusa plangere de violare de domiciliu impotriva proprietarului.

Catalin, intr-adevar, cazul din Anglia nu e similar, mai ales ca au alta legislatie. A fost doar cu titlu de exemplu. Dar chiar si asa nu conteaza, pt ca... chiar daca aveau acord verbal, sa zicem intr-o speta din Romania, ce conteaza? O promisiune verbala nu are nicio valoare, mai ales cand nu poti s-o probezi, n-ai martori, etc Trebuie sa ai niste contracte care sa ateste dreptul tau de folosinta al acelei camere. Cum era dictonul respectiv? Verba volant, scripta manent parca.

PS Intr-adevar, la englezi poate era o problema in a stabili daca tiganii au comis vreo infractiune si mai exact care, dar nu cred ca s-a pus problema la ei vreodata (si nici la noi nu cred) daca proprietareasa comisese violare de domiciliu.

Repet: nu cred ca s-ar ajunge vreodata la trimiterea in judecata, de UP nu mai vb.

Modificat 23 August, 2011 de ben

[Marius]

Eu te asigur ca exista si condamnari pt violare de domiciliu cu astfel de spete.

[Kayne]

deci, desi IMORAL ( la mine personal cuvantul dat e lege... mare prostie dar e off topic ca putini mai facem asta) proprietarul poate intra in camera respectiva, sa scoata angaralele lu gigi pe strada / scara si sa isi vada de ale lui. cu potentialele repercusiuni de la gigi (geamuri sparte etc) ....

[Catalin]

Orice contract civil este valabil incheiat chiar si in forma verbala. Iar un astfel de contract poate fi incheiat si in forma verbala, prin simplul acord de vointa al partilor. Simpla manifestare de vointa a partilor este, in principiu, si necesara, si suficienta pentru validarea contractului.

Exceptie fac contractele pentru care legea cere in mod expres forma scrisa autentica.

Daca chiriasul dovedeste in fata instantei ca a existat un acord verbal, deci un contract civil, atunci proprietarul poate avea probleme. Intradevar, este destul de greu sa dovedeasca daca nu are o hartie la mana (pentru ca in fond, contractele in forma scrisa autentica de asta se si fac, pentru a se putea dovedi existenta unui angajament/obligatii), dar nu putem exclude nici aceasta posibilitate.

Daca proprietarul la audieri spune cu nonsalanta ca s-au inteles verbal ... si-a facut-o cu mana lui. Si nu trebuie sa te mire, exista si astfel de cazuri.

[Kayne]

dupa cum spunea si Ben... dau acordul verbal unui prieten sa stea la mine... iar apoi ala nu vrea sa plece de la mine din casa... ce fac?!

[Ben]

Orice contract civil este valabil incheiat chiar si in forma verbala. Iar un astfel de contract poate fi incheiat si in forma verbala, prin simplul acord de vointa al partilor. Simpla manifestare de vointa a partilor este, in principiu, si necesara, si suficienta pentru validarea contractului.

Exceptie fac contractele pentru care legea cere in mod expres forma scrisa autentica.

Nu si contractul de inchiriere. El se prezinta in forma scrisa (mai ales ca trebuie sa-l inregistrezi la fisc), intr-adevar nu pt validitatea lui, ci pt probarea lui intr-o instanta. Deci, daca 2 se inteleg intre ei sa-l lase pe unul sa stea intr-o camera, contra sumei de 2 milioane, n-are nicio valoare.

In fine, intram in prea multe detalii. Eu zic ca speta este foarte simpla. Proprietarul n-are cum sa se faca vinovat de violare de domiciliu, in schimb "chiriasul este vinovat de tulburare de posesie, din toate motivele expuse mai sus

dupa cum spunea si Ben... dau acordul verbal unui prieten sa stea la mine... iar apoi ala nu vrea sa plece de la mine din casa... ce fac?!

Daca nu cu vorba buna, atunci cu plangere penala pt tulburare de posesie, executor intr-un final, etc etc. Asta pe cai legale. In practica, cred ca il iei de ceafa si-l dai afara. Simplu, eficient si rapid dar de neincurajat intr-o societate civilizata si intr-un stat de drept precum Romania :ner:

Modificat 23 August, 2011 de ben

[Marius]

Evacuarea se face numai pe baza unei hotarari judecatoresti irevocabile.

Cu sau fara contract, proprietarul nu are cum sa dea chiriasul afara decat in baza unei hotarari judecatoresti irevocabile, in urma unui proces de evacuare. Daca nu sunteti destul de convinsi, consultati un avocat/procuror/judecator si cu siguranta imi veti da dreptate.

[Catalin]

Contractul civil poate imbraca mai multe forme, deci nu e neaparat nevoie sa fie vorba de un contract de inchiriere.

[Ben]

Catalin, intr-adevar contractele pot imbraca mai multe forme, dar noi despre cel de inchiriere vorbeam, care in cazul nostru trebuie sa prezinte forma scrisa, pt a proba in instanta acest lucru. Altfel e egal cu 0.Forma contractului de inchiriere a imobilelor e stipulata si in Legea Locuintei.

Ca sa tragem linie, "chiriasul" n-are nicio dovada ca acea camera/dependinta i-a fost inchiriata, deci nu se inscrie in definitia data prin lege domiciliului. Acel chirias este un intrus.

Nu conteaza ce stii, ci ceea ce poti sa dovesdeti, adica nimic, fiindca nu ai un contract in forma scrisa pe care-l sa-l prezinti in instanta. Deci, esti un individ poftit in casa cuiva, care el fiind proprietar de drept nu te mai vrea si te pofteste afara. Ce conteaza ca tu ai platit pt acel loc? Poti sa dovedesti ca ai inchiriat camera? NU. Deci, patrunderea aceea din textul de lege ce incrimineaza vioalrea de domiciliu nu este fara drept, ci dimpotriva.

In fine, eu am spus ce aveam de spus. Sper doar sa nu aveti parte de "chiriasi" ca in speta de mai sus. Poate atunci va veti convinge.

Modificat 23 August, 2011 de ben

[geutz]

Orice contract civil este valabil incheiat chiar si in forma verbala. Iar un astfel de contract poate fi incheiat si in forma verbala, prin simplul acord de vointa al partilor. Simpla manifestare de vointa a partilor este, in principiu, si necesara, si suficienta pentru validarea contractului.

Exceptie fac contractele pentru care legea cere in mod expres forma scrisa autentica.

Daca chiriasul dovedeste in fata instantei ca a existat un acord verbal, deci un contract civil, atunci proprietarul poate avea probleme. Intradevar, este destul de greu sa dovedeasca daca nu are o hartie la mana (pentru ca in fond, contractele in forma scrisa autentica de asta se si fac, pentru a se putea dovedi existenta unui angajament/obligatii), dar nu putem exclude nici aceasta posibilitate.

Daca proprietarul la audieri spune cu nonsalanta ca s-au inteles verbal ... si-a facut-o cu mana lui. Si nu trebuie sa te mire, exista si astfel de cazuri.

Punctul meu de vedere (om din afara sistemului):

Am o intelegere verbala cu X sa locuiasca intr-un imobil proprietatea mea. Nu complicam speta, nu aducem vorba de plata pt chirie, de contracte neinregistrate la fisc, evaziune etc. Pur si simplu, ii permit individului sa locuiasca intr-un imobil pe care il detin. Inteleg ca eu si X am incheiat un contract in forma verbala. Daca intelegerea verbala a fost suficienta si are valoare contractuala, de ce nu ar fi suficienta solicitarea mea verbala ca X sa paraseasca spatiul (practic, vorbim de rezilierea contractului in aceleasi conditii in care a fost incheiat)? De ce trebuie sa ajungem in instanta si sa obtin un ordin de evacuare?

Modificat 23 August, 2011 de geutz

[Catalin]

Cititi va rog cu atentie a explicat foarte clar acolo si chiar a dat un exemplu asemanator acestei spete, discutate aici.

Ba da, e suficienta solicitarea verbala de a parasi imobilul si asta se poate intampla, in cazul in care chiriasul este de acord si intelegator. Atunci nu se va mai ajunge in instanta.

Dar, daca chiriasul refuza sa plece, atunci automat avem de-a face cu un litigiu. Si dupa cum spune si maxu in acel post, proprietarul nu-si poate face dreptate singur, conform legii acest litigiu trebuie arbitrat de catre instanta.

Ben nu trebuie sa fii atat de sigur si radical, spunand ca nu exista nicio dovada. Instanta stabileste care sunt dovezile concludente. Poate ala a primit corespondenta la aceea adresa, poate au existat martori atunci cand s-au inteles, etc. Nu avem noi de unde sa stim toate amanuntele si nici nu putem fi siguri ca instanta nu-i va admite anumite probe.

Eu cand am spus "contract civil" m-am referit la modul general, pentru ca o intelegere verbala imbraca caracteristicile unui astfel de contract. Deci din nou nu putem avea certitudinea ca instanta va considera aceea intelegere verbala ca fiind un contract de inchiriere. Exista posibilitatea sa fie vorba foarte bine de un contract de comodat (ca in exemplul lui maxu), sau orice alt fel de contract. De accea, legal, daca nea chiriasul se face al dracu si nu vrea sa mai plece, el poate fi dat afara numai cu o hotarare judecatoreasca, tocmai in virtutea acelui principiu conform caruia nimeni nu isi face dreptate singur si conflictele sunt solutionate de instanta.

[drAGO5]

Cred ca lucrurile sunt destul de clare din punct de vedere legal. Catalin are dreptate. Foarte multe cazuri de acest gen avem si in practica, cand oamenii vin si ne cer noua sa le dam afara din locuinta chiriasii.Nu le vina sa creada ca noi nu putem face acest lucru si ca ii indrumam sa mearga la instanta de judecata sa ceara evacuarea. Problema este de ce nu vin sa ne intrebe ce trebuie sa faca si cand ii introduc in locuinte.Raspunsul il stim : nu vor sa incheie contract de inchiriere cu clauze precise, nu il inregistreaza la fisc ca sa nu plateasca impozit pe venitul suplimentar, nu il inscrie pe chirias in cartea de imobil si poate nici la asociatie, nu ii face viza de resedinta etc.Normal ca proprietarul apartamentului poate face plangere pentru tulburare de posesie,insa in timpul cercetarilor se va stabili ca ocuparea nu a fost facuta fara drept cum prevede art.320 CP si se va da solutia de NUP, ramanand tot cu problema nerezolvata. Daca proprietarul intra in forta in camera chiriasului, acesta va putea fi acuzat si de violare de domicliu si cu siguranta de furt, in sensul ca chiriasul va acuza faptul ca i-au disparut din camera anumite sume de bani sau diverse bunuri. Martori ca chiriasul a locuit in camera respectiva o anumita perioada de timp fara a fi tulburat de proprietar ori de alte persoane vor exista cu siguranta, pentru ca de regula chiriasului i se cere sa plece dupa un anumit timp, luni sau chiar ani de zile, dupa ce nu a mai platit chiria sau/si contravaloarea utilitatilor.Restul sunt vorbe in vant.In civil, asta este : contractul este legea partilor.Fie el si tacit, dar dovedit.Am avut un caz cu o persoana patita de 3 ori ,desi dupa primul caz am "consiliat-o" , dar tot nu a respectat legea. In final s-a hotarat sa nu mai inchirieze, pentru ca altfel trebuia sa vabda apartamentul pentru a plati datoriile lasate de chiriasi.Unii isi merita soarta. Noi trebuie sa le recomandam ce prevede legea nu sa-i incurajam sa-si faca singuri dreptate si sa suporte apoi consecintele, pentru ca vor spune ca asa au fost invatati de catre politistul "X".

[Ben]

Restul sunt vorbe in vant.In civil, asta este : contractul este legea partilor.Fie el si tacit, dar dovedit.

Si cum este el dovedit daca nu se incheie intr-o forma scrisa si nici vreo inregistrare a acestuia la Fisc nu exista prin care sa dovedeasca existenta lui si implicit existenta unui consimtamant bilateral? Cu niste declaratii care tre sa vina din partea unor persoane care trebuie sa mai indeplineasca si niste conditii ce tin de starea psihica, nepartinire, credibilitate,etc pt a fi macar luate in seama? Chiar se mentioneaza in lege ca acel contract de inchiriere se incheie in f scrisa pt ad probationem si nu ad validitatem. Asa ca va intreb. Cum poate sa se faca proprietarul vinovat de violare de domiciliu (nu acuzat, ca de acuzat pot fi si eu) cand camera in care se afla "chiriasul" nu inseamna "domiciliu" in sensul legii?

Catalin,

1. Aia e o situatie total diferita a carei solutii nu poate fi mulata ca un tipar pe situatia asta, mai ales ca multi dintre useri considerau ca aia nici macar nu e o cauza penala.

2. Poate ca te refereai la contractul civil in general, dar noi aici in speta de fata vorbim de un contract de inchiriere si nimic altceva, pt ca atat timp cat obiectul "contractului", desi e o intelegere in cazul de fata, constituie o suma de bani (200 lei in exemplul dat de Kayne), niciodata, niciodata nu are cum sa fie contract de comodat cum spuneai tu, pt ca acesta este cu titlu gratuit si nu oneros, adica contra cost.

Deci, mai pe scurt: ca sa existe violare de domiciliu, mai intai trebuie sa avem un domiciliu (in sensul art 192) al presupusei victime si o patrundere fara drept, ori proprietarul are tot dreptul sa patrunda in acea camera, pt ca el o detine legal si nu exista nicio dovada care sa ateste ca de fapt acea incapere este inchiriata "victimei".

Modificat 27 August, 2011 de ben

[drAGO5]

ca sa existe violare de domiciliu, mai intai trebuie sa avem un domiciliu (in sensul art 192) al presupusei victime si o patrundere fara drept, ori proprietarul are tot dreptul sa patrunda in acea camera, pt ca el o detine legal si nu exista nicio dovada care sa ateste ca de fapt acea incapere este inchiriata "victimei".

ben, nu ai dreptate, nu trebuie sa existe un domiciliu in sensul de a fi mentionat in actul de identitate.Nu uita ca se retine violare de domiciliu si pentru cel care patrunde fara drept intr-o camera de hotel, folosita temporar de un turist.Patrunderea este "fara drept" inclusiv din partea proprietarului, deoarece folosinta, posesia asupra acelui imobil a fost transferata temporar.Cum face dovada,am mai spus: depinde de perioada locuita, de locul in care se afla imobilul, pentru ca intr-un bloc exista martori vecini, care observau chiriasul, poate a platit cheltuielile de asociatie la administrator,etc.Altfel se pune problema daca vorbim de un imobil izolat, sau daca vorbim de alungarea chiriasului dupa o zi sau doua. Si nu uita ca sarcina probei in civil este a "celui care cere".

[Ben]

ben, nu ai dreptate, nu trebuie sa existe un domiciliu in sensul de a fi mentionat in actul de identitate

Am zis eu ceva de domiciliu in sensul celui din cartea de identitate?!?!?!?!?! Am spus "domiciliu IN SENSUL DAT DE LEGE", cred ca de1 miliard de ori. Evident ca ma refeream la imobile proprietati personale, inchiriate, camere de hotel, camere de camin, rulote, incaperi, dependinte sau locuri imprejmuite ce tin de acestea. Credeam ca nu mai e nevoie sa mentionez ca la asta se referea legea prin "domiciliu", nu la ce scrie in buletin.

Apropo, cand o sa se obtina in Romania o condamnare pt violare de domiciliu in cazul prezentat de Kayne, doar pe baza unei declaratii date de un vecin, chiar si credibil si de buna-credinta ma mut la Polul Nord. Propietarul o sa spuna ca nu i-a inchiriat nimic. Doar l-a gazduit pt o perioada si acum nu mai vrea sa plece. Deci, unde e violarea de domiciliu?

N-ai contract in forma scrisa si o inregistrare la FIsc, ai zero. Ai zero, n-ai "domiciliul" presupusei victimei . N-ai domiciliu, n-ai obiectul juridic al infractiunii de violare de domiciliu. Proprietarul poate sa intre nestingherit unde vrea. Nu exista nicio dovada ca a inchiriat ceva cuiva ca sa poata sa spuna presupusa victma ca i-a fost invadat spatiul.

Modificat 27 August, 2011 de ben

[Ben]

Apropo, rog pe cel care mi-a dat o bila rosie sa-mi explice si unde am gresit daca tot nu e de acord cu mine. Bile pot sa dau si eu. Cu argumentele e mai greu.